종합부동산세 과세대상

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🏠 완벽 가이드: 과세대상, 납부시기, 합산배제 신고 💰

안녕하세요! 😊 오늘은 부동산을 소유하신 분들이라면 꼭 알아두셔야 할 종합부동산세(종부세) 에 대해 알아보려고 합니다. 특히 과세대상, 납부시기, 그리고 세금을 줄일 수 있는 합산배제 신고에 대해 자세히 설명해드릴게요! 🏡✨

✅ 종합부동산세란?

종합부동산세는 고가의 부동산 보유자에게 부과되는 국세로, 지방세인 재산세와는 별도로 납부해야 하는 세금입니다. 부동산 가격 안정과 부의 재분배를 목적으로 하고 있죠. 그럼 구체적으로 어떤 부동산이 과세대상이 되는지 살펴볼까요? 🔍

✅ 과세대상은 누구인가요? 🏘️

종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 보유하고 있는 부동산 중 일정 금액을 초과하는 경우에 부과됩니다.

1️⃣ 주택

• 일반: 전국의 주택 공시가격 합계가 9억원 초과
• 1세대 1주택자: 전국의 주택 공시가격 합계가 12억원 초과
• 법인은 기본공제 없이 과세 (2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5% 단일세율 적용)

2️⃣ 토지

• 종합합산토지(나대지, 잡종지 등): 전국 합계 5억원 초과
• 별도합산토지(상가·공장 부속토지 등): 전국 합계 80억원 초과

주의하세요! 종합부동산세는 개인별로 과세됩니다. 따라서 부부가 각각 부동산을 보유한 경우, 각자의 부동산 가액이 기준을 초과해야 과세대상이 됩니다. 단, 부부가 1주택만을 공동소유하는 경우에는 1세대 1주택으로 인정받을 수 있어요! 👨‍👩‍👧

✅ 납부시기는 언제인가요? 📅

종합부동산세 납부는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 국세청에서는 과세대상자에게 11월 말경 납부고지서를 발송하니 확인해보세요!

💡 분납 제도

납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우, 별도의 이자 부담 없이 최대 6개월까지 분납이 가능합니다.

• 250만원 초과 ~ 500만원 미만: 250만원을 초과하는 금액
• 500만원 초과: 해당 세액의 50% 이하 금액

올해(2024년) 종합부동산세 납부 마감일은 12월 16일이니 꼭 기억해두세요! ⏰

✅ 합산배제 신고로 세금 부담 줄이기 💪

합산배제 신고는 종합부동산세 계산 시 특정 부동산을 과세대상에서 제외해주는 제도입니다. 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신고할 수 있으며, 이를 통해 세금 부담을 크게 줄일 수 있어요!

1️⃣ 합산배제 대상 부동산

• 임대주택: 장기 임대 등록한 주택 (임대료 상한 5% 준수 등 조건 충족)
• 사원용주택: 공시가격 6억원 이하 또는 85㎡ 이하, 임대보증금이 주택 공시가격의 10% 이하 등
• 주택신축용 토지: 주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지로 5년 이내 사업계획승인 예정인 토지

2️⃣ 1세대 1주택 특례 신청

다음 경우는 1세대 1주택자로 간주되어 12억원 공제와 최대 80%의 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다:

• 일시적 2주택: 이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우 (신규주택 취득 후 3년 이내 기존주택 양도 조건)
• 상속주택: 상속받은 주택이 일정 조건 충족 시 (상속개시일로부터 5년 미경과 등)
• 지방저가주택: 공시가격 3억원 이하, 수도권 외 지역 소재 등
• 부부공동명의 주택: 부부가 1주택만을 공동소유하는 경우

3️⃣ 세율적용 특례

2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 다음 주택은 주택 수 계산에서 제외됩니다:

• 소형 신축주택: 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 등
• 지방 미분양주택: 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하, 비수도권 소재 등

이미 합산배제나 특례를 신청한 경우 다시 신청할 필요는 없지만, 조건 변동이 있으면 꼭 신고해야 합니다! 🚨

✅ 세금 계산은 어떻게 하나요? 🧮

종합부동산세 계산은 복잡해 보이지만, 기본 공식은 다음과 같습니다:

1. 공시가격 합계에서 공제금액을 차감
2. 공정시장가액비율 적용 (주택 60%)
3. 과세표준에 세율 적용
4. 재산세 상당액을 공제
5. 1세대 1주택자는 연령 및 보유기간에 따른 세액공제 적용

 

💰 2024년 고지 현황

• 주택분: 46만 명, 총 세액 1조 6천억 원
• 토지분: 11만 명, 총 세액 3조 4천억 원
• 총 금액: 5.0조 원, 고지 인원 54.8만 명

✅ 2024년 종부세 세율

🏘️ 주택분 세율

2주택 이하 소유자

• 3억원 이하: 0.5%
• 3억원 초과 6억원 이하: 0.7%
• 6억원 초과 12억원 이하: 1.0%
• 12억원 초과 25억원 이하: 1.3%
• 25억원 초과 50억원 이하: 1.5%
• 50억원 초과 94억원 이하: 2.0%
• 94억원 초과: 2.7%

3주택 이상 소유자

• 3억원 이하: 0.5%
• 3억원 초과 6억원 이하: 0.7%
• 6억원 초과 12억원 이하: 1.0%
• 12억원 초과 25억원 이하: 2.0%
• 25억원 초과 50억원 이하: 3.0%
• 50억원 초과 94억원 이하: 4.0%
• 94억원 초과: 5.0%

🌱 토지분 세율

종합합산토지분

• 15억원 이하: 1.0%
• 15억원 초과 45억원 이하: 2.0%
• 45억원 초과: 3.0%

별도합산토지분

• 200억원 이하: 0.5%
• 200억원 초과 400억원 이하: 0.6%
• 400억원 초과: 0.7%

✅ 기본공제금액 (2024년 기준)

• 일반 납세자: 9억원 (6억원에서 상향)
• 1세대 1주택자: 12억원 (11억원에서 상향)
• 종합합산토지: 5억원
• 별도합산토지: 80억원

✅ 2024년 주요 개정내용

🆕 다주택자 중과배제 주택 추가

• 소형신축주택과 비수도권 준공 후 미분양주택이 주택 수 계산에서 제외되는 범위에 추가
• 주택법에 따른 도시형 생활주택인 아파트도 소형신축주택 범위에 포함됨

🆕 종합부동산세 합산배제 대상 확대

• 공공주택사업자가 소유한 지분적립형 분양주택 합산배제
• 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)가 2024.3.28부터 2025.12.31까지 취득하는 수도권 밖 미분양주택 합산배제

🆕 혼인합가 1세대 1주택 특례 적용기간 확대

• 혼인함으로써 1세대를 구성하는 경우, 특례 적용 기간을 혼인한 날부터 5년에서 10년으로 확대

✅ 합산배제 및 과세특례 신청

📝 신청 기간

• 매년 9월 16일부터 9월 30일까지

🏠 합산배제 신청 대상

• 임대주택: 일정 요건을 갖춘 임대주택
• 사원용주택: 직원에게 제공하는 주택
• 주택건설용 토지: 주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지
• 공실이 생긴 사원용주택도 합산배제 허용

🏘️ 과세특례 신청 대상

• 일시적 2주택자: 신규주택 취득 후 3년 이내에 기존주택 양도 조건
• 상속주택: 상속받은 주택이 일정 조건 충족 시
• 부부공동명의 주택: 부부가 공동으로 주택을 소유한 경우
• 소형신축주택, 준공 미분양주택: 2024년 1월 10일부터 2025년까지 취득하는 주택

💡 신청방법

• 홈택스 접속 → '국세증명・사업자등록 세금관련 신청/신고' → '종합부동산세 각종 특례 신청'8
• 변동사항이 없는 경우 기존 신청자는 재신청 불필요38

✅ 분납 및 납부유예

• 분납 조건: 세액이 300만원 초과 시, 이자 부담 없이 최대 6개월까지 분납 가능2
• 납부유예 대상: 1세대 1주택자 중 다음 요건 충족 시
  1. 만 60세 이상 또는 5년 이상 장기 보유
  2. 총급여 7천만 원 이하 및 종합소득금액 6천만 원 이하
  3. 주택분 세액 100만 원 초과2

2024년 종합부동산세 납부 기한이 얼마 남지 않았습니다! 꼼꼼히 확인하시고 기한 내에 납부하시길 바랍니다. 특히 올해 추가된 합산배제 대상과 과세특례에 해당하시는 분들은 세금 부담을 줄일 수 있는 좋은 기회니 놓치지 마세요! 😊✨

궁금한 점이 있으시면 댓글로 남겨주세요! 다음 포스팅에서는 종부세 절세 팁에 대해 더 자세히 알아보겠습니다. 📝💰

 

✅ 종합부동산세 절세 팁! 💡

1. 합산배제 신고 활용하기: 대상이 된다면 꼭 9월에 신고하세요!
2. 1세대 1주택자 혜택 이용하기: 12억원 공제와 최대 80% 세액공제 혜택!
3. 고령자·장기보유자 납부유예 제도: 1세대 1주택자 중 요건 충족 시 납부 유예 가능
4. 세부담 상한제 이해하기: 직전년도 대비 세부담이 150%를 초과할 수 없어요
5. 분납제도 활용하기: 납부 부담이 크다면 분납 신청하세요!

종합부동산세는 해마다 조금씩 바뀌고 있으니, 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 올해는 주택분 기본공제가 상향되고 세부담 상한율이 조정되는 등 납세자에게 유리한 변화가 많았습니다! 🌈

궁금한 점이 있거나 더 자세한 정보가 필요하시면 댓글로 남겨주세요! 다음 글에서는 종합부동산세 계산 예시를 통해 더 쉽게 이해할 수 있도록 도와드리겠습니다! 😊✨