개발부담금 산정방법

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알기 쉬운 개발부담금 산정방법 가이드 💰💼

개발부담금이란 무엇인가? 🤔

개발부담금은 토지 개발로 인해 발생하는 지가상승 이익의 일부를 사회에 환원하기 위한 제도입니다. 국가나 지방자치단체로부터 토지이용계획 변경이나 개발인·허가 등을 받아 시행한 개발사업에서 발생한 지가상승 차익의 일정 부분을 환수함으로써 토지 투기를 방지하고 토지의 효율적 이용을 촉진하는 것이 주요 목적입니다. 이렇게 부과·납부된 금액은 지역 발전을 위한 귀중한 재원으로 활용되어 국민경제의 건전한 발전에 이바지하게 됩니다.

개발부담금 제도는 개발이익의 사유화를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하기 위한 정책적 수단이라고 할 수 있습니다. 이러한 부담금은 다양한 개발사업에 적용되며, 특정 조건을 충족하는 사업에 대해 부과됩니다.

개발부담금 산정의 기본 공식 📊

개발부담금을 산정하는 기본 공식은 다음과 같습니다.

개발부담금 = (종료시점지가 - 개시시점지가 - 정상지가상승분 - 개발비용) × 부과율(25% 또는 20%)

이 공식을 간단히 표현하면 '개발이익의 25%(또는 20%)'라고 할 수 있습니다. 이 공식에서 알 수 있듯이 개발부담금은 종료시점지가가 낮고 개발비용이 많을수록 적게 부과됩니다. 따라서 개발부담금을 절감하기 위해서는 개발비용을 적절히 산출하는 것이 중요합니다.

개발부담금 산정 요소 상세 설명 🔍

종료시점지가 🏁

종료시점지가는 개발사업이 완료된 시점의 토지 가치를 의미합니다. 원칙적으로 부과종료시점 당시의 부과대상토지와 이용상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 산정합니다. 당해연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 금액이 됩니다.

예외적으로 처분가격을 종료시점지가로 하는 경우도 있으나, 이는 매입가격으로 개시시점지가를 산정하는 경우에 한합니다.

개시시점지가 🚀

개시시점지가는 개발사업을 시작할 때의 토지 가치입니다. 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상 토지의 개별공시지가에 개발사업의 시작일까지 해당 지역 평균지가변동률을 적용하여 산출합니다. 또는 실제 거래가(실거래가)를 사용할 수도 있습니다.

정확한 개시시점지가 산정은 개발부담금 부과액에 직접적인 영향을 미치므로 매우 중요합니다.

정상지가상승분 📈

정상지가상승분은 개발과 무관하게 자연적으로 상승했을 것으로 예상되는 토지 가치의 증가분을 말합니다. 이는 해당 지역의 평균지가 변동률을 고려해 산정한 상승 금액과 정기예금 이율(월 0.5%)을 고려해 산정한 금액 중 더 큰 금액을 적용합니다.

정상지가상승분을 적절히 산정하는 것은 실제 개발로 인한 이익을 정확히 계산하기 위해 필수적입니다.

개발비용 💸

개발비용은 개발사업에 소요된 비용으로, 부지의 개량을 위해 사용한 금액과 각종 부담금을 포함합니다. 개발비용은 다음과 같은 항목으로 구성됩니다.

순공사비는 재료비, 노무비, 경비, 제세공과금의 합계액입니다. 토공사, 구조물공사, 배수공사, 포장공사, 연약지반공사, 조경공사, 진입로 개설공사, 철거공사 및 폐기물처리공사, 오염토양 정화 공사 등이 여기에 포함됩니다.

조사비는 측량비 등 직접 당해 개발사업 시행을 위한 조사에 소요된 비용의 합계액입니다.

설계비는 개발사업의 설계를 위해 지출한 비용을 말합니다.

일반관리비는 개발사업과 관련하여 관리활동부문에서 발생한 제비용의 합계액입니다.

기타경비에는 토지가액에 포함되지 않은 보상비와 국가나 지방자치단체에 납부한 부담금의 합계액이 포함됩니다.

중요한 점은 건축물 관련 비용은 일반적으로 개발비용으로 인정받지 못한다는 것입니다. 단, 기부채납하는 공공시설의 건축물과 관련한 비용은 예외적으로
인정됩니다.

부과대상 및 기준면적 🗺️

개발부담금 부과대상은 일정 규모 이상의 개발사업입니다. 현재 기준으로는 도시지역은 990㎡ 이상, 도시지역 외에서는 1,650㎡ 이상인 개발사업이 해당됩니다. 다만, 시기별로 기준면적이 달라질 수 있으므로 최신 규정을 확인하는 것이 중요합니다.

부과대상 사업으로는 택지개발사업, 공업단지조성사업, 관광단지조성사업, 도심재개발사업, 유통단지조성사업, 온천개발사업, 여객자동차 및 화물터미널사업, 골프장건설사업, 공부 및 사실상 지목변경이 수반되는 개발사업 등이 있습니다.

개발비용 산정 시 주의사항 ⚠️

개발비용은 원칙적으로 부과 개시시점부터 부과 종료시점까지 지출된 비용을 말합니다. 하지만 몇 가지 예외 사항이 있습니다. 조사비 및 설계비, 인허가 등을 받은 날 기준으로 그 이전 3년 이내 토지개량에 지출된 비용 중 개시시점 지가에 포함되지 않은 비용, 지목변경 취득세, 학교용지부담금, 양도소득세 또는 법인세 등의 납부 금액 등은 기간과 상관없이 개발비용으로 인정받을 수 있습니다.

반면에 민원 보상비, 산업단지 조성 사업 시행 시 폐수처리장 시설물 설치비용, 사업지구 밖에서 철거되는 건축물 이전비, 아파트 공사 시 건축물에 부수하여 설치하는 단지 내 시설, 자본비용(이자 등) 등은 개발비용으로 인정받지 못합니다.

절세를 위한 실용적 팁 💡

개발부담금을 절감하기 위해서는 개발비용을 최대한 정확하게 산출하는 것이 중요합니다. 개발비용은 정부표준품셈 및 엔지니어링사업대가 기준으로 산출하기 때문에 실제 공사에 투입한 비용보다 많이 산출되는 경우가 있습니다.

따라서 토목도면을 통한 1차 산출 후, 현장점검을 통해 도면과 현장이 일치하는지 확인하고, 도면에 없는 추가 공사 물량을 찾아 개발비용에 포함시키는 것이 좋습니다. 많은 현장에서 도면에 없는 추가 공사 물량이 있는 경우가 많기 때문입니다.

또한, 개발부담금 납부의무자는 개발사업이 완료되면 40일 이내에 개발비용명세서를 제출해야 하며, 설계서 등 개발비용산출증명서류를 첨부해야 합니다. 이때 필요한 증빙서류를 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

결론 🎯

개발부담금은 개발로 인한 이익의 일부를 사회에 환원하는 제도로, 그 산정방법을 정확히 이해하면 적정한 부담금을 납부할 수 있습니다. 개발부담금 산정식에서 가장 중요한 요소는 개발비용으로, 이를 정확하게 산출하는 것이 부담금 절감의 핵심입니다.

개발사업을 계획하고 있다면, 미리 개발부담금에 대해 알아보고 전문가의 도움을 받아 개발비용을 산출하는 것이 현명한 방법입니다. 정확한 정보와 철저한 준비를 통해 불필요한 부담을 줄이고 성공적인 개발사업을 진행하시기 바랍니다! 😊👍