종합부동산세 계산방법, 과세기준금액, 과세표준, 세율

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오늘은 종합부동산세 계산방법을 포함한 자세한 내용을 알아보자.

1. 종합부동산세
이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

- 전국의 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 일정기준금액을 초과하여 보유하는 자에게 과세되는 세금입니다.
- 1차로 부동산 소재지 관할 시.군.구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 일정기준금액 초과시 주소지(본점 소재지)관할 세무서장이 납부할 종합부동산세액을 결정.고지하며, 납세의무자는 납부기간(12.1 ~ 12.15)에 납부하여야 합니다.

가. 과세기준일(매년 6월 1일)
종합부동산세 과세기준일은 재산세의 과세기준일과 동일하게 매년 6월 1일입니다.

나. 과세대상
주택(부속토지 포함), 나대지.잡종지 등의 종합합산토지, 빌딩.상가.사무실 부속토지 등의 별도합산토지로 구분하여 기준금액 초과시 과세대상이 됩니다.

다. 과세기준금액

인별로 전국합산하여 과세기준금액 을 초과하는 경우에만 납세의무가 있습니다.

과세대상		합산방법	과세 기준금액
주 택		인 별 합 산	주택공시가격 6억원
토 지	종 합 합 산 토 지		개별공시지가 5억원
	별 도 합 산 토 지		개별공시지가 80억원

-1세대 1주택자에 대해서는 3억원을 기초공제한 후 과세한다.

2. 납세의무자는
가. 기본요건(재산세 납세의무가 있는 자)
과세기준일(매년 6월 1일) 현재 사실상 소유자

나. 개인의 경우
주택, 종합합산토지 및 별도합산토지의 공시가격을 개인별로 전국합산하여 과세기준금액을 초과하는 주택 또는 토지소유자가 납세의무자이며,

다. 법인(단체, 종중 등 포함)의 경우
주택 및 토지의 공시가격을 법인별로 전국합산하여 과세기준금액을 초과하는 소유자가 납세의무자입니다.

3. 과세대상의 구분
주택(부속토지포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지)로 구분하여 과세대상 판정(공부상의 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세)

구분		재산의 종류	재산세	종부세
건축물	주거용	주택(아파트,연립,다세대,단독.다가구),오피스텔(주거용) 별장(주거용 건물로서 휴양.피서용으로 사용되는 것) 일정한 임대주택.미분양주택.사원주택.기숙사.가정보육시설용 주택	과세	과세
	기타	일반건축물(상가,사무실,빌딩,공장,사업용 건물)	과세	X
토 지	종합합산	나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지-임야-목장용지 등 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 재산세 분리과세.별도합산과세대상이 아닌 모든 토지	과세	과세
	별도합산	일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) 법령상 인.허가 받은 사업용 토지	과세	과세
	분리과세	일부 농지-임야-목장용지 등(재산세만 0.07% 과세) 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)	과세	과세

4. 과세표준

가. 주택.종합합산토지(나대지, 잡종지 등)

• 개인의 경우주택종합합산토지

  주택공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 6억원

  토지공시지가를 인별로 전국합산한 가액 - 5억원

• 법인(단체, 종중 등 포함)의 경우주택종합합산토지

  주택공시가격을 법인별로 전국합산한 가액 - 6억원

  토지공시지가를 법인별로 전국합산한 가액 - 5억원

나. 일반 별도합산토지

별도합산토지

토지공시지가를 인별로 전국합산한 가액 - 80억원

5. 세율적용

가. 세율

주 택
과세표준	세율	누진공제
6억이하	0.5%
과세표준	세율	누진공제
6억초과 12억이하	0.75%	150만원
12억초과 50억이하	1%	450만원
50억초과 94억이하	1.5%	2,950만원
94억초과	2%	7,650만원

종합합산
과세표준	세율	누진공제
15억이하	0.75%
15억초과 45억이하	1.5%	1,125만원
45억초과	2%	3,375만원

별도합산
과세표준	세율	누진공제
200억이하	0.5%
200억초과 400억이하	0.6%	2.000만원
400억초과	0.7%	6,000만원

-종합부동산세로 납부하는 금액의 20%를 농어촌특별세로 함께 납부하여야 함.

나. 공정시장가액 비율

년도별/과세구분	2007년	2008년	2009년	2010년	2015년
주택	80%	90%	80%	100%	100%
주택종합합산토지	80%	90%	80%	100%	100%
별도합산토지	60%	65%	70%	75%	100%

6. 종합부동산세 산출세액 계산

가. 주택분

산축세액=(주택분 과세표준 x 세율 - 누진공제) x 적용비율 - 법정공제세액

법정공제세액 = 공제할 재산세액 + 세부담상한초과세액

세부담상한초과세액 = (재산세 + 산출세액전종부세) - (전년재산세 종부세 X 300%)

* 산출세액전종부세 = (주택분 과표 X 세율 - 누진공제) X 적용비율 - 공제할 재산세액

나. 종합합산토지분

산출세액 = (종합합산토지분 과세표준 X 세율 - 누진공제) X 적용비율 - 법정공제세액

법정공제세액 = 공제할 재산세액 + 세부담상한초과세액

세부담상한초과세액 = (재산세 + 산출세액전종부세) - (전년재산세 종부세 X 300%)

* 산출세액전종부세 = (종합분 과표 X 세율 - 누진공제) X 적용비율 - 공제할 재산세액

7. 종합부동산세 신고.납부

• 언제 : 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 자진신고
• 어디에 : 주소지(본점 소재지)관할 세무서
• 어떻게 : 신고서 및 부속서류를 관할 세무서에 제출하고 세금은 금융기관에 납부